Klienci którzy przystępują do kredytu hipotecznego, nie zawsze zdają sobie sprawę jakie koszty ich czekają. Poniżej postaram się opisać wszystkie z nich, omówić ich specyfikę oraz przybliżony koszty ze szczególnym uwzględnieniem ubezpieczeń.
Koszty kredytowe
Prowizja – czyli opłata jednorazowa za udzielenie kredytu. W zależności od banku wynosi ona od 0% do 3% wartości kredytu i ponosimy ją przy uruchomieniu kredytu.
Oprocentowanie – Marża + WIBOR – marża to najważniejsza składowa kredytu, ponieważ jest ona na stałe zapisana w umowie i nie można jej już zmienić. Drugim składnikiem oprocentowania jest stawka referencyjna WIBOR (3M lub 6M) – ta wartość jest już zmienna i zależy od bieżących stóp procentowych ustalanych przed Radę Polityki Pieniężnej. Suma obu wartości daje nam oprocentowanie, które wpływa na wysokość odsetek, które płacimy przez cały okres kredytu
Wycena – jeśli nie zdecydujemy się na swoją zewnętrzną wycenę to musimy opłacić ją w banku – uśredniając za lokal mieszkalny zapłacimy 400-500 PLN a za dom 700-800 PLN
Ubezpieczenia – ich opis poniżej
Ubezpieczenie pomostowe
Jest to ubezpieczenie, które zabezpiecza bank przed niewywiązaniem się przez kredytobiorcę z obowiązku ustanowienia zabezpieczenia i występuję do momentu wpisu hipoteki na rzecz banku do Księgi Wieczystej (KW) dokonanej przez sąd. Przy rynku wtórnym trwa to zdecydowanie krócej, ponieważ wniosek o wpis jest składany od razu na akcie przeniesienia własności (jeśli dokonuje tego w naszym imieniu notariusz) lub zaraz po (jeśli robimy to sami). Na rynku pierwotnym może ono trwać wiele miesięcy ponieważ jest uzależnione od tego na jakim etapie zaawansowania jest inwestycja, w której kupujemy mieszkanie. Jeśli np. kupujemy i kredytujemy tzw. „dziurę w ziemi”, gdzie lokale będą oddawane do użytkowania za 2 lata to do tego trzeba jeszcze doliczyć kilka miesięcy na podpisanie aktu przeniesienia własności plus rozpatrzenie wniosku w sądzie o wpis do hipoteki w KW i jego uprawomocnienie się (w Warszawie przy obecnym oblężeniu sądów może to trwać do pół roku) więc ubezpieczenie takie może trwać nawet 3 lata. Pokazuje tu oczywiście pewne skrajności jednak ważne aby mieć tego świadomość. Koszt takiego ubezpieczenia to przeważnie wzrost marży o około 1%-1,5% choć jest na rynku jeden, bardzo pozytywny wyjątek gdzie marża zwiększa się tylko o 0,05%. Koszty naliczane są oczywiście proporcjonalnie do dotychczasowej wypłaconej kwoty kredytu więc w przypadku płatności w transzach nie płacimy tego od razu od pełnej kwoty.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
Jest ono wymagane na szczęście już przez nieliczne banki i tylko w przypadku gdy klient nie posiada 20% własnych środków liczonych od wartości inwestycji. Najczęściej stosowaną metodą jego naliczania jest podniesienie marży (średnio o ok. 0,2% – 0,25%) do momentu kiedy kwota kredytu nie przekroczy 80% LTV – inaczej mówiąc, zostanie łącznie z wkładem własnym spłacone 20% wartości nieruchomości – przy kredytach na 30 lat trwa to najczęściej między 5 a 6 lat
Ubezpieczenie nieruchomości
Jest to obowiązkowa polisa przy każdym kredycie hipoteczny i jednocześnie najtańsza z wszystkich. Bank wymaga przy kredycie od klienta najczęściej najbardziej podstawowego ubezpieczenia, czyli tzw. mury od ognia i zdarzeń losowych a dodatkowe pakiety typu: ubezpieczenie środka (np. meble), OC czy kradzieże pozostają już w gestii klienta. Co ważne zdecydowana większość banków nie wymusza na kliencie wzięcia ubezpieczenia bankowego tylko mamy wybór u dowolnego ubezpieczyciela na rynku co przeważnie wychodzi dla Nas finansowo na plus. Są banki, które oferując swoje ubezpieczenie dają zniżkę na marży natomiast zazwyczaj jest ona niewielka (ok. 0,1%). Warto wtedy przekalkulować na ile jest to opłacalne i zawsze przekazuje takie wyliczenia klientom. Koszt takiego ubezpieczenia jest w głównej mierze uzależniony od wielkości nieruchomości oraz ewentualnych dodatkowych pakietów, ale to wymagane przez bank czyli od ognia i zdarzeń losowych powinno zamknąć się w przedziale 100-300 zł składki rocznej.
Ubezpieczenie od utraty pracy
To ubezpieczenie na szczęście występuje rzadko jako wymagany składnik oferty kredytowej. Z mojego doświadczenia wynika, że jest to koszt nieadekwatny do korzyści jakie nam ewentualnie daje. Ubezpieczenie takie może wynosić nawet kilka procent kwoty kredytu (2-3%), a zabezpiecza Nas najczęściej na kilka pierwszych lat (max do 5 lat). Dodatkowo trzeba tu spełnić szereg warunków aby ubezpieczyciel zapłacił za Nas ratę – przeważnie w okresie do 6-12 miesięcy maksymalnie.
Ubezpieczenie na życie
Aktualnie coraz częściej można spotkać oferty kredytu hipotecznego z wymaganym ubezpieczeniem na życie. Oczywiście w większości przypadków samo ubezpieczenie nie jest przymusowe (chociaż są wyjątki w niektórych bankach gdy np. jest tylko jeden kredytobiorca), natomiast dzięki niemu można liczyć na lepsze warunki cenowe w tym bardzo często brak prowizji startowej – tu najczęściej wchodzi w grę ubezpieczenie oferowane bezpośrednio przez bank. Polisy bankowe są najczęściej ubezpieczeniami grupowymi z sumą ubezpieczenia równą wysokości kredytu, która maleje wraz z saldem. W niektórych bankach można dostarczyć swoje polisy indywidulane, które są bezpieczniejsze i pewniejsze od grupowych chociażby ze względu na mniejszą ilość wykluczeń – o tym możecie Państwo poczytać w innym artkule na moim blogu. Koszt ubezpieczeń bankowych jest w przedziale 20-50 zł miesięcznie na każde 100.000 zł zaciągniętego kredytu. Ubezpieczenia indywidulanego nie da się tak w prosty sposób przedstawić gdyż zależy ono od wielu czynników m.in. od wieku klienta i okresu na jaki chcemy zawrzeć polisę. Nawet jeśli bank nie wymaga od Państwa takiego ubezpieczenia to i tak warto samemu rozważyć opcję zabezpieczenia siebie i swojej rodziny przy tak dużym i długim zobowiązaniu – najlepiej wtedy poprzez ubezpieczenie indywidulanie, które można najlepiej dostosować do potrzeb klienta i jego najbliższych.