Wkład własny jest jednym z kluczowych i najczęściej poruszanych tematów przez kredytobiorców. Główne wątpliwości dotyczą tego, w jakiej wysokości musi być, jaki ma wpływ na kredyt, zdolność czy oprocentowanie. Jak to wygląda w praktyce? Poniżej postaram się odpowiedzieć na wszystkie pytania.
Wkład własny a prawo – ile wkładu muszę mieć?
Pojęcie wkładu własnego zostało w Polsce wprowadzone przez Komisję Nadzoru Finansowego w postaci Rekomendacji „S” a później potwierdzone Ustawą o kredycie hipotecznym z 2017 roku. Obecny wymóg posiadanego wkładu własnego to 20% wartości nieruchomości – nie mniej jednak istnieje jeszcze możliwość składania wniosków kredytowych przy 10% wkładzie własnym. Pytacie jak to możliwe? W bankach, które właśnie od tego poziomu wkładu własnego udzielają kredytu, pozostała część objęta jest tzw. ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego. Sposób liczenia tego ubezpieczenia jest różny – w części banków koszty ponosi klient w postaci podniesionej marży do momentu spłaty brakujących 10% a w innych jest ono wliczone już w cenę kredytu – ubezpieczenie niskiego wkładu nie jest wtedy odrębnym kosztem.
10% czy 20% – czy są różnice prócz ubezpieczenia niskiego wkładu?
W dużym uproszczeniu, im więcej mamy swoich środków tym możemy liczyć na lepszą ofertę od banku, natomiast nie działa to liniowo tzn. nie każde dodatkowe 3, 5 czy 7% wkładu zmienia nam warunki cenowe. Aktualnie najczęściej spotykanymi progami które wpływają na zmianę marży w ofercie danego banku to 10% i 20%. Kolejne ewentualne progi są bardzo zróżnicowane w zależności od banku – w niektórych nie ma już żadnych dodatkowych a w części jest jeszcze jedna lub dwie granice np. 50%. Jest to o tyle istotne, że klienci często pytają czy jeśli uda im się dać więcej o 5 czy 10% wkładu własnego (np. kosztem środków przeznaczonych na wykończenie mieszkania) to ich kredyt będzie tańszy w danym banku? Niestety w większości przypadków nie ma to wpływu na cenę (marżę kredytu), zmniejsza się natomiast oczywiście kwotę kredytu a co za tym idzie koszt całkowity do spłaty.
Co może być wkładem własnym?
Wkład własny to przede wszystkim swoje wpłacone środki na poczet zakupu dokonywane na każdym etapie – te w postaci wpłaty rezerwacyjnej, przedwstępnej i te dokonane tuż przed wypłatą kredytu. Co ważne każdy wkład własny wymagany jest do wpłacenia w całości przed wypłatą kredytu hipotecznego – wyjątkiem są kredyty z tzw. finansowaniem naprzemiennym, które są jeszcze stosowane w niektórych bankach. Wkładem własnym mogą być jednak jeszcze inne formy:
- Darowizna – najlepiej oczywiście od najbliższej rodziny (nie ma wtedy obowiązku podatkowego)
- Wartość działki budowlanej – w przypadku kiedy wnioskujemy np. o budowę domu to wartość działki jest liczona jako wkład własny
- Wykonane prace budowlane – to co już zostało wykonane np. fundamenty również zostanie zaliczone na poczet wkładu własnego
- Książeczka mieszkaniowa – część banków daje możliwość użycia jeszcze tej formy
- IKE i IKZE – środki zebrane na tzw. II i III filarze również mogą być akceptowane
Wykończenie nieruchomości – sposób na wkład własny
Tą część zacznę od wyjaśnienia w jaki sposób liczymy wkład własny. Co do zasady banki dzielą się co do wyceny danej nieruchomości – jedne przyjmują wartość transakcyjną zakupu a inne wyrażą zgodę na wycenę dokonanej przez bank lub rzeczoznawcę majątkowego. Druga możliwość jest oczywiście zdecydowanie lepsza, ponieważ może się okazać, że przy dobrej wycenie mimo, że mamy np. 15% wkładu w formie środków na koncie to uzyskamy warunki kredytowania takie jak 20%. Jeśli kredytujemy jeszcze wykończenie to warto pamiętać, że procent wkładu liczymy od sumy zakupu i wykończenia. Na przykładzie zakup za 350000 PLN na rynku pierwotnym i wykończenie za 50000 PLN daje nam sumę 400000 PLN i np. 20% od takiej transakcji będzie wynosiło 80000 PLN. Wykończenie można też wykorzystać do polepszenia sobie warunków zachowując cash-flow w całej inwestycji – to również pokażę na przykładzie.
Założenie: Kwota zakupu za 400000 PLN i 10% wkładu (40000 PLN) więc kredyt na poziomie 360000 PLN – klient posiada jednak jeszcze dodatkowe 50000 PLN na przyszłe wykończenie
Rozwiązanie: W takim przypadku warto zawnioskować o kredyt na zakup za 400000 PLN i wykończenie 50000 PLN = 450000 PLN i dać w zakup 20% tj. 90000 PLN czyli tyle ile klienci środków obecnie posiadają tj. 40000 PLN + 50000 PLN. Dzięki temu zabiegowi klienci i tak dostaną 50000 PLN na wykończenie, kredyt dalej będzie wynosił 360000 PLN ale będzie już na lepszych warunkach finansowych, liczonych tak jak dla 20% wkładu własnego.